こんにちは、すまいバンク西神戸支店の中山です！

今回、みなさん不安に思われている金利と不動産購入のことを考えていこうと思います。

「今は家を買っても大丈夫？」

「もう少し待った方が、住宅ローン金利が下がる？」

「不動産価格が下がるまで待った方がいい？」

マイホームの購入を考えている方から、このようなご相談をいただくことがあります。

住宅は人生の中でも大きな買い物です。

だからこそ、「できるだけ条件の良いタイミングで購入したい」と考えますよね。

しかし、実際のところ「～年に買えば必ずお得」という答えはありません。

住宅購入のタイミングを考えるときには、

①住宅ローン金利
②不動産価格
③自分自身の購入条件

この3つを合わせて考えることが大切です。

今回は、金利と不動産価格が住宅購入にどのように関係するのかを分かりやすく解説します。

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1．まず知っておきたい「住宅の買い時」

「金利が低いときに買う」

「不動産価格が安いときに買う」

という考え方は、もちろん一つの判断材料になります。

ただし、金利と不動産価格は常に同じ方向に動くとは限りません。

例えば、

金利が低くても不動産価格が高い

ということもあります。

反対に、

不動産価格が下がっても金利が高い

ということも考えられます。

そのため、

「金利が下がるまで待つ」
「価格が下がるまで待つ」

だけでは、購入のタイミングを判断するのは難しいのです。

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2．住宅ローン金利が上がると、返済額はどう変わる？

住宅ローンでは、金利のわずかな違いでも長期間になると返済額に差が出ます。

例えば、4,000万円を35年間借りる場合。

仮に、

• 金利1.0％
• 金利2.0％

で比較すると、毎月の返済額には差が生じます。

そのため、住宅価格だけを見るのではなく、

「自分がいくら借りられるか」ではなく、「無理なくいくら返せるか」

という視点が重要です。

※実際の返済額は、金融機関・金利タイプ・借入期間・融資条件などによって異なります。

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3．2026年の住宅ローン金利を確認してみる

2026年9月現在、住宅ローンを取り巻く金利環境は変化しています。

例えば、住宅金融支援機構の「フラット35」では、2026年9月の最頻金利は、融資率9割以下・新機構団信付きの場合、返済期間21～35年で**年3.46％**です。

また、一定の条件を満たす場合には、当初5年間の金利引下げ制度もあります。

金利は住宅ローンの商品や金融機関、借入条件によって異なるため、実際に購入を検討する際には金融機関で最新の条件を確認することが大切です。

【出典：住宅金融支援機構「フラット35」2026年8月】

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4．不動産価格は下がる？上がる？

「金利が上がったら、不動産価格は下がるのでは？」

と考える方もいらっしゃいます。

しかし、不動産価格は金利だけで決まるものではありません。

土地価格や建築費、人件費、需要と供給、地域の人口動態など、さまざまな要因によって変動します。

国土交通省が公表した2026年の都道府県地価調査では、全国の住宅地の対前年平均変動率は**＋1.0％**でした。

一方で、地域によって状況は異なります。

「全国の価格が上がっているから、自分が買いたい地域も上がっている」

とは限りません。

住宅購入では、全国平均よりも購入したいエリアの相場を見ることが重要です。

【出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査」2026年8月】

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5．「価格が下がるまで待つ」は本当に正解？

これは非常に難しい問題です。

将来の不動産価格がどうなるかを正確に予測することはできません。

また、価格が下がったとしても、

• 希望する物件が売りに出ているとは限らない
• 希望するエリアとは限らない
• 条件の良い物件が残っているとは限らない

ということがあります。

そのため、

「価格が下がるまで待つ」ことだけを目的にするのではなく、自分が希望する条件の物件が出てきたときに購入できる準備をしておく

という考え方も大切です。

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6．実は「物件との出会い」も買い時の一つ

住宅は株式などと違い、同じ物件をいつでも買えるわけではありません。

例えば、

「このエリア」
「この学校区」
「駅徒歩○分以内」
「土地○坪以上」
「予算○万円以内」

という条件を決めている場合、その条件に合う物件がいつ出てくるかは分かりません。

だからこそ、

「金利が何％になったら買う」だけではなく、「希望する物件が見つかったときに購入できる状態か」

も重要になります。

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7．「買える金額」と「無理なく返せる金額」は違う

住宅ローンの審査に通る金額と、安心して返済できる金額は同じとは限りません。

購入を考えるときは、

• 毎月の住宅ローン
• 固定資産税
• 火災・地震保険
• マンションの場合は管理費・修繕積立金
• 将来の修繕費
• 教育費
• 車などの維持費

なども含めて考えることが大切です。

「借りられる額」ではなく、

「この先も無理なく生活できる額」

を基準に予算を決めましょう。

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8．金利だけではなく「総額」で考える

例えば、中古住宅を購入する場合、

物件価格
＋購入諸費用
＋リフォーム費用
＋住宅ローンの総返済額

まで考える必要があります。

特に中古住宅では、購入後にリフォームや設備交換が必要になることがあります。

「物件価格が安いからお得」とは限りません。

反対に、少し価格が高くても状態の良い住宅であれば、購入後の修繕費を抑えられる場合があります。

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9．こんな方は「今」から購入準備を始めてもいい

「今すぐ買うべき」という意味ではありません。

例えば、

• 希望するエリアが決まっている
• 欲しい家の条件が明確
• 住宅ローンの借入可能額を把握している
• 自己資金を準備している
• 毎月の返済額を具体的に計算している

という方は、実際に物件を見ながら相場を知っておくと、希望する物件が出てきたときに判断しやすくなります。

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10．「買い時」を決めるのは、金利や価格だけではありません

住宅購入のタイミングを考えるとき、

「金利が低いから買う」

「価格が下がりそうだから待つ」

だけではなく、

「自分たちはどんな家に住みたいのか」

「その家を無理なく購入できるのか」

を考えることが大切です。

金利も不動産価格も、将来どうなるかを正確に予測することはできません。

だからこそ、今の市場だけを見るのではなく、

自分のライフプランと購入予算に合ったタイミングを考えること

が大切です。

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まとめ｜「買い時」は人によって違います

住宅購入に「全員にとっての正解のタイミング」はありません。

金利、不動産価格、住宅ローン、物件の状態、家族のライフプラン。

さまざまな条件を合わせて考える必要があります。

「今の予算ならどんな家が買える？」

「希望するエリアの相場はどのくらい？」

「中古住宅ならリフォーム費用はいくらくらい？」

そんな疑問があれば、まずは情報収集から始めてみてください。

私たちは、物件をご紹介するだけではなく、住宅ローンや購入後のリフォーム費用なども含めて、無理のない住宅購入を一緒に考えていきます。

「まだ買うか決めていない」という段階でも大丈夫です。

まずはお気軽にご相談くださいませ。