こんにちは、すまいバンク西神戸支店の中山です。

中古住宅を購入するとき、

「見た目はきれいだけど、本当に大丈夫かな？」

「購入したあとに、思っていた以上のお金がかかったらどうしよう？」

そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

中古住宅は、新築住宅と違って、一軒一軒コンディションが異なります。

築年数が古くてもきちんとメンテナンスされている住宅もあれば、築年数が比較的新しくても修繕が必要になる住宅もあります。

そこで今回は、中古住宅の買取やリフォームにも携わっている不動産会社の目線から、現地で確認したい12のポイントをご紹介します。

内覧の際に、ぜひチェックしてみてください。

---

01｜まずは「立地・周辺環境」を確認

一般の方が見るポイント

まず確認したいのは、住宅そのものよりも「その場所で暮らしやすいか」です。

• 最寄り駅までの距離
• スーパーやコンビニ
• 病院・薬局
• 学校や保育園
• 公園
• 通勤・通学のしやすさ
• 周辺の交通量
• 騒音やにおい

などを確認してみましょう。

物件の内覧時だけでなく、可能であれば朝・昼・夜など時間帯を変えて周辺を見てみるのもおすすめです。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、地図や資料だけでは分からない「実際の暮らしやすさ」も確認します。

• 前面道路の交通量
• 車の出入りのしやすさ
• 駐車のしやすさ
• 道路と敷地の高低差
• 隣接地との位置関係
• 周辺の建物による日当たり
• 将来的に気になる可能性のある周辺環境

などです。

同じ「駅徒歩10分」の物件でも、実際に歩いてみると坂道が多かったり、交通量の多い道路を通る必要があったりすることがあります。

購入前に確認したいこと

「毎日ここで生活する」という視点で周辺環境を見ることが大切です。

物件そのものだけでなく、駅までの道、買い物環境、道路状況なども実際に確認してみましょう。

---

02｜築年数だけで判断しない

中古住宅では「築何年なのか」を気にされる方が多いと思います。

もちろん築年数は重要な情報ですが、築年数だけで建物の状態を判断することはできません。

確認したいのは、

• 外壁・屋根のメンテナンス
• 水回りの交換
• 給湯器の交換
• 防水工事
• シロアリ対策
• 過去のリフォーム

などです。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは築年数だけでなく、**「これまでどのように管理されてきた家なのか」**を確認します。

例えば、築30年でも定期的にメンテナンスされている住宅と、ほとんど修繕されていない住宅では、今後必要になる費用が変わってくる可能性があります。

購入前に確認したいこと

売主様に、

• これまでどんなリフォームをしたか
• いつ工事をしたか
• 外壁・屋根の工事履歴
• 水回りの交換履歴
• 設備の交換履歴

などを確認してみましょう。

「築年数」＋「メンテナンス履歴」で考えることがポイントです。

以前見に行った家は昭和初期の木造戸建てでしたが、メンテナンスをしながら大切に住まわれており、シロアリや外壁の傷みも少なく、そのままでも住めそうな程でした。

---

03｜雨漏り・水漏れの跡がないか

内覧時には、天井や壁に、

• シミ
• カビ
• クロスの浮き
• 変色
• 不自然な補修跡

がないか確認しましょう。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、単純に「シミがある・ない」だけではなく、その原因や現在の状態を確認します。

例えば天井にシミがあった場合でも、

• 過去の雨漏り
• 結露
• 配管からの水漏れ
• すでに修繕済み

など、原因はさまざまです。

気になる箇所があれば、売主様への確認も行います。

購入前に確認したいこと

• 過去に雨漏りはなかったか
• 水漏れはなかったか
• 修繕したことがあるか
• いつ修繕したのか
• 現在も症状が発生していないか

気になる場合は、必要に応じて専門家による建物状況調査を検討しましょう。

---

04｜床・壁・建具の状態を確認

内覧では、目で見るだけでなく、実際に歩いてみることも大切です。

• 床が大きく沈まないか
• 歩いたときに違和感がないか
• 壁に大きなひび割れがないか
• ドアや窓がスムーズに開閉するか
• 建具に大きな歪みがないか

などを確認してみましょう。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、床や建具の状態から、単純な経年劣化なのか、修繕が必要な可能性があるのかを考えます。

特に、

• 床の沈み
• 建具の開閉不良
• 壁や基礎のひび割れ
• 不自然な補修跡

などは注意して確認します。

ただし、内覧だけで建物の安全性を判断できるわけではありません。

購入前に確認したいこと

気になる症状があった場合は、

「これは修繕が必要な状態なのか？」

を不動産会社に確認しましょう。

必要に応じて専門家による調査を検討することも大切です。

---

05｜水回りの状態を確認

キッチン・浴室・洗面所・トイレは、購入後のリフォーム費用にも関係します。

• 水漏れがないか
• 排水の流れ
• 異臭がないか
• カビや腐食
• 設備の古さ
• 給湯器の状態

などを確認しましょう。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、水回りを見ながら、

「今すぐ交換が必要なのか、それともまだ使用できるのか」

という視点でも確認します。

また、水回りをリフォームする場合には、設備だけではなく、

• 床
• 壁
• 配管
• 下地

などにも工事が及ぶ可能性があります。

購入前に確認したいこと

設備の交換時期やリフォーム履歴を確認し、

「購入後にどのくらい費用が必要になる可能性があるか」

を考えておきましょう。

---

06｜外壁・屋根の状態を確認

外観では、

• 外壁のひび割れ
• 塗装の劣化
• シーリングの劣化
• 雨樋の破損
• 屋根の状態
• 基礎部分のひび割れ

などを確認します。

不動産会社が現地で見るポイント

外壁や屋根は、室内からでは分からない重要な部分です。

私たちは、目視できる範囲で劣化状態を確認し、

「近い将来、大きなメンテナンスが必要になりそうか」

という視点でも見ます。

ただし、屋根などは地上から確認できる範囲に限界があります。

購入前に確認したいこと

• 外壁塗装をいつ行ったか
• 屋根の修繕履歴
• 防水工事の履歴
• 雨漏りの履歴

などを確認しましょう。

必要に応じて専門業者による調査を検討することも大切です。

---

07｜シロアリ被害・床下の状態

木造住宅の場合は、シロアリについても確認しておきたいポイントです。

特に、

• 床下付近
• 水回り周辺
• 柱や土台
• 基礎周辺

などを確認します。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、目視できる範囲で、

• 木部の傷み
• 不自然な補修跡
• 湿気が多そうな場所
• シロアリ対策の履歴

などを確認します。

ただし、床下など目視できない部分については、内覧だけでは判断できません。

購入前に確認したいこと

• 過去にシロアリ被害があったか
• 防蟻処理をしているか
• いつ施工したか
• 保証が残っているか

などを確認しましょう。

---

08｜旧耐震・新耐震など耐震性を確認

中古住宅では、建築された時期を確認することも重要です。

特に古い住宅の場合、

「現在の耐震基準と同じなのか」

を確認しましょう。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、

• 建築年月
• 建築確認に関する資料
• 耐震診断の有無
• 耐震改修の履歴

などを確認します。

なお、古い住宅だからといって、それだけで建物の安全性を判断できるわけではありません。

購入前に確認したいこと

耐震性について不安がある場合は、

• 耐震診断の実施状況
• 耐震改修の履歴
• 建築確認関係書類
• 住宅ローンへの影響
• 税制上の取り扱い

などを確認しておきましょう。

---

09｜再建築できる土地か確認

戸建て住宅では、

「今、家が建っているから、将来も建て替えられる」

とは限りません。

土地について、

• 道路にきちんと接しているか
• 道路の幅
• 接道状況
• 私道負担
• セットバックの有無

などを確認しましょう。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは現地だけでなく、法務局や役所の資料なども確認しながら、

• 前面道路の種類
• 接道状況
• 敷地と道路の関係
• セットバックの必要性
• 再建築に関する制限

などを確認します。

購入前に確認したいこと

将来的に建て替えを考えている方は、

「この土地に将来、どのような建物を建てられるのか」

まで確認しておきましょう。

---

10｜ハザードマップを確認

一般の方が見るポイント

住宅を購入するときは、災害リスクについても確認しましょう。

例えば、

• 洪水
• 土砂災害
• 津波
• 高潮

などです。

自治体のハザードマップを確認してみましょう。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは物件の所在地から、各種ハザード情報を確認します。

また、現地で、

• 敷地と道路の高低差
• 周辺の地形
• 擁壁の有無
• 水路などの位置

なども確認します。

ただし、現地を見るだけでは災害リスクをすべて判断できません。

購入前に確認したいこと

ハザードマップを確認したうえで、

「自分たちが許容できるリスクなのか」

を家族で話し合っておくことも大切です。

---

11｜リフォームにいくらかかるか

一般の方が見るポイント

中古住宅の場合、購入価格だけでなく、購入後のリフォーム費用も考えておきましょう。

例えば、

• キッチン
• 浴室
• 洗面
• トイレ
• 給湯器
• クロス
• 床
• 外壁
• 屋根

などです。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは物件を見るとき、

「購入価格＋購入諸費用＋リフォーム費用」

という総額で考えます。

また、すべてを新しくするのではなく、

• 今のまま使えるもの
• 交換した方がよいもの
• 将来的に交換を考えるもの

を分けて考えることも大切です。

中古住宅の買取やリフォームに携わっているからこそ、**「どこに費用をかけると暮らしやすくなるか」**という視点でも物件を見ることができます。

購入前に確認したいこと

気になる物件があれば、

「この家を購入した場合、どのくらいのリフォーム費用を見ておけばいいですか？」

と購入前に相談してみましょう。

---

12｜「安い＝お得」とは限らない

一般の方が見るポイント

中古住宅を探していると、相場より安い物件を見つけることがあります。

もちろん価格は重要ですが、安い理由を確認することも大切です。

例えば、

• 大規模な修繕が必要
• リフォームが必要
• 建物に何らかの制限がある
• 土地に関する制限がある
• 周辺環境に特徴がある

など、さまざまな理由が考えられます。

不動産会社が現地で見るポイント

私たちは、

「なぜこの価格なのか？」

という視点で物件を見ます。

購入価格だけで判断するのではなく、

物件価格＋諸費用＋必要なリフォーム・修繕費

を含めて、購入後に必要となる総額を考えます。

購入前に確認したいこと

気になる物件があれば、

「この価格になっている理由は何ですか？」

と不動産会社に確認してみましょう。

価格だけでは分からない物件の特徴を知ることができます。

---

中古住宅選びは「見た目」だけで判断しないことが大切

中古住宅は、一軒一軒状態が違います。

内装がきれいでも、外壁や屋根のメンテナンスが必要な場合があります。

反対に、築年数が古くても、適切にメンテナンスされていて、リフォームによって快適に暮らせる住宅もあります。

大切なのは、

「いくらで買えるか」だけではなく、「購入後にいくら必要なのか」まで考えること。

そして、

「この家でどんな暮らしがしたいのか」

を考えながら物件を見ることです。

私たちは、物件をご紹介するだけではなく、購入後の暮らしやリフォームまで含めて、中古住宅選びをお手伝いしています。

「気になる中古住宅があるけれど、どこを見ればいいか分からない」

「リフォームするとしたら、どのくらいかかる？」

「この物件を購入して大丈夫なのかな？」

そんな段階でも、ぜひお気軽にご相談ください。

最後に、

私が一番大切にしていることは、

初めて物件に足を踏み入れた時のときめきです！